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信用研究:构建地产行业信用利差指数

作者:E企信 文章来源: 更新时间:2017-05-24
随着地产企业发债明显增多,投资者对地产行业的利差走势更为关注。

这里主要选择地产企业发行的中票及公司债样本,构建指数并寻找利差运行规律,供参考!

一、地产行业利差构建原则、样本选取。

1) 地产行业利差是地产资质在定价上的反映。样本选取:剔除私募发行的PPN、集合票据和私募发行的公司债。剔除有担保条款的个券,避免特殊条款所带来的误差。若在某时期个券的剩余期限在1 年以下,则被移除统计样本。若个券样本存在外部评级上调和下调情况时,则在评级调整后将个券调整至相应的等级。若某个个券沦为高收益品种(YTM 在8%以上),则不再样本统计范围内。新发的个券在1 个季度以后才引入样本中。

2) 地产债已经满足大样本研究要求。截至16 年7 月底,共有样本311 个。发行人的股东背景比较均匀。公司债剩余期限偏长,平均剩余期限在4-5 年,中票剩余期限较短,平均剩余期限在3-4 年。

二、地产行业利差走势分析。

1) 15 年以来地产行业利差整体经历一波下行,高等级下行最为明显。主要因为:1、政策鼓励地产自行出清,融资条件放松。2、15 年以来地产行业景气度回升,资产负债表修复。3、地产行业因基本面改善、违约风险较小,地产行业受追捧程度明显高于其他强周期行业。

2) 地产利差A+ 级下行幅度明显大于AA+和AA 级。因为1、AAA 级发行主体主要是大型企业,而AA+和AA 级的发行主体是资质偏弱的地方国企和民企为主。2、15 年下半年资金回流债市后,高等级的地产债成为首选。区域龙头企业利差下行幅度最为明显。

3) 地产公司债的利差高于地产中票利差。这可能在于1、从整体看,发行公司债的地产企业资质要弱于发行中票的地产企业。2、从剩余期限来看,地产地产中票的平均剩余期限(3-4 年)比公司债的平均剩余期限(4-5 年)要短。

4) 未来地产行业企业间的利差将走向进一步分化。因地产具有“不动产”属性,区域市场的好坏可以在很大程度上决定房企项目的现金流回收情况,项目分布良好、小而美的地产公司利差未来仍有一定的下行空间。但随着房企加速分化,部门中小房企未来面临的融资难度上升,若企业难以通过再融资渠道来还债、补流或投资,那么企业的信用风险在未来存在阶段性上升的可能性,利差将走阔。从基本面看,未来地产行业企业间的利差进一步分化是重要的趋势。

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